Il coronavirus cambia tutto, anche l’immobiliare

Il Lockdown per il coronavirus come tutti sappiamo ha ed avrà significative conseguenze sull’economia e quindi anche sul mercato immobiliare, che da sempre in Italia ha un ruolo strategico. Ne abbiamo parlato con Silvia Spronelli, CEO di SoloAffitti, una delle aziende leader del settore, specializzata, appunto, per gli affitti.

Quali sono stati i tratti caratteristici del mercato immobiliare negli ultimi 10 anni, con particolare riferimento al segmento degli affitti?

“Parliamo di un mercato in decisa crescita, con quasi 1 milione di immobili in affitto in 9 anni, e sicuramente in buona salute. Un mercato che cresce è un mercato che risponde alle esigenze di chi ne fa parte, proprietari e inquilini nel nostro caso. Considerando congiuntamente abitazioni, pertinenze e immobili destinati all’attività di impresa, siamo passati dai poco più di 5,1 milioni del 2007 agli oltre 6 milioni del 2016, ultimo anno analizzato. Una crescita davvero importante e un patrimonio immobiliare destinato alla locazione davvero rilevante, soprattutto se consideriamo che dall’analisi restano esclusi i fabbricati messi in locazione da imprese e società. Negli ultimi anni presso l’Agenzia delle Entrate sono stati registrati circa 1,65-1,7 milioni nuovi contratti di locazione, a testimonianza della dinamicità del settore, con nuove locazioni che vanno in parte a sostituire quelle concluse. In soli 7 anni si passa, quindi, da 1,4 milioni di nuovi contratti di locazione abitativi a 1,7 milioni, circa il 18% in più. Dinamicità del settore confermata dai tempi medi necessari per affittare un immobile sul mercato: fino al 2012, i tempi erano risultati in crescita, toccando il tetto massimo di 2,7 mesi, per poi accorciarsi progressivamente, fino ad arrivare a soli 1,7 mesi. ovviamente, si tratta di una media tra le diverse tipologie. Alcuni immobili, infatti, sono considerati meno interessanti per la posizione (periferici, mal collegati, in zone degradate) o perché in cattivo stato di manutenzione o privi di caratteristiche fondamentali per gli inquilini. Ad ogni modo, possiamo parlare di una generale riduzione dei tempi, grazie al notevole aumento degli ultimi anni delle richieste di affitto. Sempre più italiani, giovani e meno giovani, ricorrono alla locazione come soluzione abitativa: naturale che ci sia una crescente “corsa” per accaparrarsi le abitazioni disponibili nelle zone maggiormente richieste”.

Come crede che cambierà al termine dell’emergenza da coronavirus l’immobiliare, e quali saranno le prospettive nel lungo periodo?

“La crisi sanitaria avrà importanti conseguenze anche sulla nostra economia. L’effetto immediato e più evidente è la chiusura di tante attività: negozi, uffici e attività produttive. È facile prevedere che le conseguenze si faranno sentire anche una volta che sarà passata l’emergenza sanitaria, tra contraccolpi psicologici che cambieranno le scelte di acquisto degli italiani, e ripercussioni economiche, anche molto serie, per le imprese e i lavoratori più colpiti dall’emergenza. Il mercato immobiliare non sarà immune da questi assestamenti, il clima di incertezza, si sa, non ha mai fatto bene alle compravendite immobiliari. Di fronte ad un orizzonte economico incerto, chi deve assumersi un impegno finanziario di lungo periodo tende a temporeggiare, e questo sembra essere il più probabile destino anche per l’acquisto di abitazioni. La componente psicologica giocherà un ruolo importante nella decisione di tanti italiani di rinviare il momento di acquisto della casa. Ma non solo. Dobbiamo tenere in considerazione anche il fatto che l’economia nazionale subirà uno stop importante e la ripresa sarà graduale e lenta. L’economia rischia di subire contraccolpi non solo in queste settimane di stop, ma anche nei mesi seguenti. Questo, è inevitabile, avrà effetti sui bilanci delle imprese e sulle tasche degli italiani. Aziende dovranno mettere in cassa integrazione per lunghi periodi i propri dipendenti, o peggio effettuare licenziamenti. Alcune imprese, purtroppo, non riusciranno ad uscire da questa fase. Ci si attende, dunque, un momento difficile per le compravendite. Si tratta di quella parte del settore immobiliare classicamente “ciclica”, ovvero soggetta al ciclo economico. In soldoni, quando le cose vanno bene per l’economia le compravendite ne traggono particolare giovamento, mentre quando si avvicina una crisi economica sono le prime a subirne le conseguenze. Questa fase di mercato non sarà da meno, con ogni probabilità. Se è vero che già a fine 2019 si intravvedevano i primi segnali di frenata per gli acquisti di abitazioni e che i prezzi di compravendita, dopo anni, stavano ricominciando a salire (almeno nelle città principali), lo scenario post-Coronavirus non è destinato a volgere al meglio”.

Ma cosa aspettarsi per il post-emergenza?

“Cambierà il tipo di domanda, ad esempio, diminuirà la richiesta di acquisto, ma aumenterà la richiesta di affitto breve, soprattutto nei mesi estivi, a fronte di un’offerta in calo, e di quello residenziale. L’affitto breve fa parte del settore turistico, beneficiando e subendo, a seconda dei momenti, della ciclicità delle fasi economiche. In tempi di vacche grasse l’affitto breve permette una forte redditività, spesso maggiore di quella garantita da una locazione residenziale. Con gli alberghi in difficoltà, alcuni dei quali, probabilmente, non riusciranno a riaprire, l’affitto breve sarà la miglior soluzione per i turisti. L’affitto residenziale, invece, è tendenzialmente più stabile. Si tratta del segmento del mercato immobiliare classicamente “anti-ciclico”, quando le cose vanno male per l’economia le famiglie hanno difficoltà o non se la sentono di comprare casa e ricorrono quindi, come soluzione alternativa, ad un appartamento in affitto. Facile quindi prevedere un aumento della richiesta di abitazioni in locazione, proprio come accadde dopo la crisi finanziaria del 2008. Tanti italiani che volevano comprare casa saranno costretti a ricorrere all’affitto perché le loro condizioni economiche non permetteranno più loro di fare il grande passo, altri, invece, pur potendo ancora permettersi di acquistare casa, viste le incertezze dell’economia nazionale preferiranno – almeno temporaneamente – affittare casa, in attesa di vedere come si svilupperà la situazione. Il momento dell’acquisto di casa, anche per chi non risentirà direttamente della crisi economica, sarà ragionevolmente rimandato a quando l’orizzonte sarà più stabile”.

Più richiesta significherà crescita dei canoni di affitto?

“Non necessariamente, dipenderà dall’offerta. L’offerta di case in affitto potrebbe tornare ad aumentare, grazie a due circostanze probabili:

• se diversi proprietari di abitazioni in vendita, rendendosi conto delle maggiori difficoltà a trovare acquirenti senza dover svendere, decideranno di affittare casa transitoriamente per guadagnare una rendita dal proprio immobile in attesa di tempi migliori per vendere;
•  se molti dei proprietari di abitazioni finora proposte in affitto breve sceglieranno di tornare all’affitto tradizionale scottati dalle disdette di queste settimane e da una stagione estiva alle porte all’insegna dell’incertezza.

Qualora l’offerta di abitazioni in affitto aumenterà di pari passo con la domanda, e anche grazie al sempre funzionale meccanismo del canone concordato, i canoni di affitto potrebbero non subire rincari per chi dovrà trovare un alloggio in locazione nei prossimi mesi.

Nei vostri ultimi studi, avete messo in luce la possibilità che, al termine di questa crisi, gli affitta camere e le case vacanze potranno rappresentare il punto di ripartenza per il turismo italiano”. Quale sarà, quindi, secondo voi il possibile scenario?

“Anche gli affitti brevi dovranno affrontare alcune difficoltà, soprattutto per il loro essere strettamente legati al turismo. ma usciranno dall’emergenza prima, con un’offerta ridotta e più qualificata. Fin dall’inizio dell’emergenza, con i voli per l’Italia bloccati da tantissime nazioni e, di lì a poco, con gli spostamenti interni al nostro paese vietati dal governo (se non per ragioni di lavoro, salute o necessità), a risentirne sono state innanzitutto le compagnie aeree, i tour operator, gli alberghi e tutto il resto dell’indotto. Assieme a tutto il resto del settore turistico, inevitabilmente l’emergenza Covid-19 si è abbattuta anche sulle prenotazioni degli appartamenti in affitto breve. Stime parlano dell’80%-100% delle prenotazioni cancellate, non solo per questo periodo di emergenza, ma anche per il medio termine. Un colpo pesantissimo per un settore che stava godendo di ottima salute. Sicuramente molti proprietari che adibiscono la propria seconda casa all’affitto breve, scottati dalle tante disdette ricevute, valuteranno di “tornare” all’affitto residenziale; magari anche solo per un periodo transitorio, di qualche mese, per poi tornare a cavalcare l’onda dell’affitto turistico quando il mercato si sarà ripreso. Riconvertire alla locazione tradizionale la propria seconda abitazione permetterà loro di non dover subire uno stop, più o meno prolungato, alla redditività del proprio immobile”.

Dunque, affittare degli immobili di proprietà ai turisti e a chi ha necessità di una casa per un breve periodo, potrebbe essere l’inizio di una ripresa per molti privati in difficoltà. Come ci si avvicina a questo lavoro?

“Chi già aveva risultati importanti, lavorando in maniera organizzata e con uno standard di servizio al pari di quello alberghiero, riprenderà la propria attività una volta terminata l’emergenza Covid-19, più o meno velocemente a seconda di quando il turismo a livello globale potrà ripartire. Gli host che già prima dell’emergenza Coronavirus non sviluppavano numeri importanti, a causa di un approccio improvvisato allo short rent o di un’abitazione proposta non adatta agli standard elevati che questo settore richiede, dopo la chiusura forzata di questa primavera (forse anche della prossima estate) preferirà adibire la propria abitazione ad un più comodo e meno rischioso affitto residenziale. Riorganizzare le vacanze, anche appena finita l’emergenza Covid-19, sarà possibile per i turisti “individuali” o per chi si sposta per ragioni di lavoro e affari. Ospiti che, invece, rappresentano il target sia degli alberghi che delle case vacanze. Per il turismo non di gruppo l’organizzazione del viaggio è più rapida e, appena conclusa
l’emergenza, chi vorrà, se la sentirà ed economicamente potrà mettersi in viaggio avrà modo di tornare a scegliere le nostre città turistiche per la propria vacanza”.

La crisi da coronavirus, però, avrà effetto sui portafogli dei cittadini ancora per un lungo periodo di tempo e molti potrebbero non riuscire a pagare l’affitto. Non crede che, in questo momento, il settore immobiliare possa essere troppo rischioso anche per chi affitta?

“Questa particolare situazione non potrà che aumentare i timori dei proprietari. Guardando ai precedenti dati sugli sfratti avevamo già individuato un metodo di lavoro che ci induce da anni a curare minuziosamente la selezione degli inquilini, proprio per garantire ai proprietari di casa la massima tranquillità e la puntualità dei pagamenti dei canoni. Il rischio insolvenza, poi, può essere annullato utilizzando garanzie dedicate, come Affittosicuro, che ormai proponiamo gratuitamente ai proprietari di casa che si rivolgono a noi per rendere l’investimento immobiliare sicuro. Questo tipo di copertura rende il rendimento da locazione non solo un buon guadagno, ma anche un guadagno sicuro”.